LPR如期下调，提前还贷趋势会延续吗？能否提振楼市？

21世纪经济报道见习记者张欣北京报道

6月15日央行下调中期借贷便利（MLF）利率，随后LPR也迎来一定调降空间，实现自2022年8月以来首次下调。

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6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均环比下降10个BP，分别降至3.55%、4.2%。

从个贷来看，5年期LPR的下调对房贷利率，月供成本有较大影响，提前还贷的趋势或将延续；从房地产整体情况来看，当前房地产市场面临供需两端下行的压力，多位业内人士认为，LPR的下调需要配合更多实质性政策落地，才能真正提振楼市。

6月20日，易居研究院发布《政策工具箱房贷利率政策研究》报告，从首套房利率来看，全国首套房房贷利率总体处于4%的水平，其中北上深广房贷利率最高，分别为4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平，其中有9个城市房贷利率低于4%，包括弱二线城市和很多三四线城市。这意味着有六成以上的城市执行了低利率政策。

从二套房利率来看，全国二套房贷利率总体上为4.9%的水平。其中，北京和上海利率明显偏高，均为5.35%。而其他城市房贷利率均为4.9%，即均为“LPR+60个基点”的定价模式。易居研究院认为，对比首套房贷利率，二套房贷利率的城市差异并不大。这说明各地房贷利率宽松的重心在于首套房。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次LPR下调之后，预计后续各地银行房贷利率也会跟着下调10个BP。他认为这对“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷起到减负效应。从首套房来看，目前全国房贷利率约为4%，其月供额为4774元。若下调10个BP，则房贷利率为3.9%，月供额为4717元。据此计算，月供额将减少57元。从二套房来看，目前全国房贷利率约为4.9%，月供额为5307元。若下调10个BP，则房贷利率为4.8%，其月供额为5247元。据此计算，月供额将减少60元。

“对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，以“商贷额度100万元、贷款30年、等额本息”的还款方式计算，此次LPR下降10个BP，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。他预计，此次5年期LPR下调10BP后，全国统一首套住房山个月性个人住房贷款利率下限将有望从4.1%突破4%关口。

值得注意的是，一位资深地产人士分析称：“随着存款利率下降，活期存款的利率聊胜于无，定期存款的利率下降幅度更大。另外，新增按揭贷款的利率也往下降，而且保本理财、保险等产品的收益率也在往下走。这也意味着，存量房贷的利率更高了。因此，提前还贷的趋势还会延续下去。”

民生银行首席经济学家温彬表示，当前在房地产市场活跃度再度回落、预期短期难以明显改善、就业和收入修复受限的状况下，按揭早偿压力居高不下（6月16日，RMBS条件早偿率指数处于0.21的高位，较今年1月同期的0.08大幅上行）。温彬认为，伴随贷款重定价，LPR下调的效应将体现在居民的月供当中，利息节约、可支配收入增加下，有望提振居民的消费预期，从而为扩大内需、提振经济带来一系列“正反馈”。

当前房地产市场供需两端下行压力加大。从供给端来看，6月15日，国家统计局发布数据显示，2023年1—5月，商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积同比降幅均较1—4月扩大，各扩大0.5、1.0、1.4个百分点。

从需求端来看，重点城市房地产市场活跃度下降，购房者观望情绪加重。6月20日，中指研究院数据显示，5月全国重点100城新房成交面积环比小幅下降，同比增幅收窄至约18%。6月以来，重点50城商品住宅周度成交面积环比连续下降，房地产市场调整压力依然较大。

6月20日，中指研究院在《降息落地，能否提振楼市？》一文中指出，本次LPR下调，一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑。另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。

李宇嘉分析表示，从去年5年期LPR下降的效应来看，“降息”对带动商品房销售有一定作用。但是目前居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而以新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力比较大，因此“降息”对促进商品房市场企稳的弹性下降。他坦言：“每月月供节约几十元，上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。”

鉴于当前购买力不足、信心不足的现状，李宇嘉建议政策端可以推进配合“降息”，加强需求端“降成本”措施，提升居民购买力。例如合理下调存量房贷利率、合理下调二手住房交易的税率、按揭利率、降低经纪服务费率、全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等。他认为，将这些降成本措施叠加，才能全面降低房地产交易成本、疏通交易堵塞的问题。

此外，李宇嘉认为还要在房地产供给侧进行改革，比如加强存量在建在售房源巡查，对于存在公共服务不足方面进行全面推进补短板行动，降低住房消费成本。“让供给匹配需求，让需求牵引供给，从而达到供需在高位稳定和平衡的局面。”李宇嘉总结称。

中指研究院认为，从中央层面来看，未来中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大“保交楼”资金支持力度，加大房企资金支持力度。从地方层面来看，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。中指研究院表示，若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年房地产市场有望温和修复。